首爾公寓「國民坪數價格逆轉」激增…疑似差價投資交易也暴增55%

首爾公寓市場中，專用面積84平方公尺「國民坪數」以高於同社群中大坪數的價格成交的逆轉現象，一年內暴增2.6倍。在貸款管制與土地交易許可制等因素導致全租月租供給減少的同時，稅制改革引發的拋售與實際居住轉換憂慮疊加，使得實質需求者的買盤集中湧向84平方公尺。

根據韓國國土交通部實價登入公開系統與仲介業界資料，首爾城東區下往十里洞清溪碧山專用84平方公尺於上月22日以申報價17.1億韓元（約新台幣4,000萬元）成交。同月9日，專用114平方公尺以15.6億韓元（約新台幣3,600萬元）交易，面積小了30平方公尺的國民坪數反而貴了1.5億韓元（約新台幣350萬元）。

冠嶽區奉天洞冠嶽友成也在7月出現專用84平方公尺以11.85億韓元（約新台幣2,800萬元）成交，而前一天專用114平方公尺僅以10.6億韓元（約新台幣2,500萬元）賣出，國民坪數高出1.25億韓元（約新台幣290萬元）。西大門區弘恩洞弘恩碧山則在同一天，專用84平方公尺以9億韓元（約新台幣2,100萬元）、專用114平方公尺以8.8億韓元（約新台幣2,000萬元）易手。

今年1至7月，首爾專用84平方公尺以高於同社群85平方公尺以上住宅價格成交的案例達386件，是去年同期147件的2.6倍。發生價格逆轉的社群數量也從84處增加到162處，幾乎翻倍。

以地區來看，集中於中低價公寓密集的非江南地區。冠嶽區以52件居首，其後依序為城北區51件、東大門區39件、九老區34件、恩平區31件、江北區30件、江西區28件。在貸款與稅制管制持續累積、買方結構以實質需求者為主重新整編的情況下，首爾外圍15億韓元（約新台幣3,500萬元）以下的公寓持續出現申報價交易，市場預期逆轉現象短期內將延續。

江北區一位仲介業者表示：「貸款負擔較小、日後容易脫手的30坪型詢問度最高」，並說「目前是賣方優勢市場，只要成交就會出現申報價的氛圍」。部分政策貸款或公司內部貸款設有面積限制。

同一天，國會財政經濟企劃委員會所屬Democratic Party of Korea文振碩議員從韓國國土交通部取得的資料顯示，2024年11月至2025年10月期間，首爾發生的疑似差價投資公寓交易共6,680件。較前一年的4,320件增加2,360件（54.6%）。疑似差價投資交易是指購入住宅時同時設定租賃保證金與金融機構貸款，且入住計畫申報為「租賃」的交易。

以自治區來看，城東區以728件最多，其後為江東區656件、麻浦區630件等。以增幅而言，銅雀區增加347件（142.8%）創下最高成長率，麻浦區也增加345件（121.1%）、江東區330件（101.2%）、城東區362件（98.9%）、永登浦區210件（94.6%）等，均呈現大幅成長。疑似差價投資交易成長超過90%的自治區共11處，等於首爾25個自治區中近半數地區的相關交易在一年內翻倍。

反觀疑似差價投資交易減少的僅有7個自治區。瑞草區379件、松坡區337件、江南區371件等，均較前一年減少。

以年齡層來看，30多歲的疑似差價投資交易以3,095件居首，佔整體6,680件的46.3%，實際上每兩件就有一件由30多歲買方完成。其後依序為40多歲2,366件、50多歲833件、60歲以上224件、20多歲162件。30多歲在增幅上也領先其他年齡層，從一年前的1,823件增加1,272件（69.8%），創下最高成長率。

文振碩議員指出，差價投資正呈現向特定地區與年輕年齡層擴散的態勢，要求政府加強管理。他強調：「附帶全租的差價投資正移向特定自治區與青年族群，政府應強化實價交易監控並研擬因應方案。」

另一方面，隨著副作用爭議升溫，接下政府稅制改革方案的Democratic Party of Korea暗示可能在國會審議過程中追加修正不動產稅制。國會財政經濟企劃委員會民主黨幹事吳基亨議員當天在廣播節目中表示：「金民錫代表在黨政高層協商會議中提到的內容並未全部反映」，並說「將在國會討論過程中做最終調整」。未納入政府修正案的長期持有特別扣除上限調整，以及綜合不動產稅稅率、非居住一戶持有者課稅方式等，有可能在國會重新檢討。